（原标题：盛松成：房价调控的有效地方法是供给与市场需求锐意）我国房地产调控的效果仍然不尽如人意，房价完全单边下跌，或许就越调控，房价越高。就一线城市和部分二线城市而言，我们指出，调控效果佳的主要原因之一，就是没将房地产供给调控与市场需求调控锐意。

今年10月，国内多个房价下跌较慢的热点城市再度发售了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价低企、资产泡沫和中国经济未来的忧虑。总的来说，市场需求调控主要侧重于短期，供给调控则更为注重中长期，且供给调控有助平稳公众预期。

在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控必须侧重供给与市场需求结合、长年调控与短期调控结合，并处置好房地产市场与经济发展的关系。一、我国房地产调控以市场需求调控居多我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具备较高的一致性，体现了我国房地产调控以短期市场需求调控居多的特征：当房价过低时，通过诱导市场需求来给市场降温；而在房地产下滑或衰退的时期，某种程度是运用增进市场需求的手段展开调控。例如，2005年实施一系列市场需求调控措施后（还包括中止住房贷款利率优惠政策、下调房贷首付比例等），房地产销售增长速度有了显著回升；房地产市场在2008年、2012年的下行，以及最近一轮房价下跌（2014年底开始），也都和各部门放开对市场需求的管制有关。

最近，热点城市再度发售房地产调控政策。以北京为事例，9月30日公布的《关于增进本市房地产市场稳定身体健康发展的若干措施》明确提出了增大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，减缓自住型商品住房用地供应，增强触地价、缩房价的交易方式，更进一步完备差别化住房信贷政策等措施。上海继沪九条之后，又于10月8日发布六条措施，严格执行出租汽车、限贷等房地产市场调控政策，以保证房地产市场稳定身体健康发展。

通过较为几个一线城市近期的房地产调控新政，可以看见，各地房地产调控措施中，既有市场需求调控，也有供给调控，但依然以市场需求调控（如限贷、出租汽车政策）居多。并且，市场需求调控的措施更为明确、可实施，而供给方面的调控措施则是较为笼统、实质的，短期内也无法实施。由于市场需求调控必要通过硬性标准诱导了交易量，效果完全是立竿见影的，但却不是一个治本的方法。

并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。二、房地产市场供给方面的问题更为引人注目我国房地产市场供给端的问题比较突出，反映在一、二线城市与三、四线城市构成了分化，同时部分一、二线城市房价下跌过慢。

今年以来，一线城市的住宅价格同比增长速度持续较三线城市高达十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，2016年9月，一、二、三线城市住宅价格同比分别快速增长26.72%、14.87%和6.79%。供给匮乏是热点城市房价加剧的最显性的原因。

首先，住宅用地和新建住宅供应严重不足。国有建设用地供应面积近年来呈圆形大幅上升趋势，其中房地产用地面积上升更加多。2013-2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（如图2、图3）。即使供应增加是由于总量供给不足，住宅用地和新建住宅供给的结构性问题仍然不利。

据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量多于去年同期。厦门增加50.2%，上海增加47.5%，广州增加41.9%，北京增加30.8%，苏州增加21.1%，济南增加21%，南京增加13%，无锡增加9.1%。在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准后预售面积同比上升。

北京上升32%，无锡上升27.2%，厦门上升23.6%，深圳上升21.4%，合肥上升15.9%，福州上升14%。从地价监测情况来看（如表格2右图），一线城市住宅用地的同比、环比增长速度皆持续、明显地低于其他用途地价。第二，房地产的潜在供给无法符合居民对房地产的市场需求。

截至2016年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比快速增长7.56%，增速比上月末较低0.41个百分点，比上年末较低9.09个百分点；自去年6月份以来总体渐趋回升，体现房地产潜在供给上升。购房贷款余额17.93万亿元，同比快速增长33.36%，增速比上月末低0.82个百分点，比上年末低8.63个百分点，体现购房市场需求仍然在下降。

今年前九个月追加的个人购房贷款大约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。第三，市场需求端的数量管制虽然使人们看见的成交量上升，房价增长速度上升，却并无法转变公众对一线城市房价下跌的预期。

必要从市场需求的角度展开数量管制，甚至有可能增强房价下跌的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款减4773亿元，同比多减1984亿元，占到全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%。尽管这一情形在近期早已有所减轻，但9月追加个人住房贷款仍然占到人民币贷款增量的39%。

居民部门特杠杆的力度之大是前所未有的。2016年9月末，江苏、广东、浙江、北京、上海房地产贷款余额同比增长速度分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%，分别比上月末提升0.77、0.54、0.59、2.06和0.30个百分点。5省（市）房地产贷款余额占到全国房地产贷款余额的42.50%，比上月末提升0.07个百分点。供给的减少则更加不利于平稳预期，应该推崇预期管理对房地产市场稳定、身体健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施仍然较为抽象化和笼统。

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